随着苏州工业园区二、三期建设速度的加快,大批原有农民住宅已被动迁,在原来城镇周围相继建起了大批的动迁房,也建造了部分商品房,为此,住宅小区中物业管理也随之产生,而预防火灾,消防设施维护保养,消防安全检查,已成为物业管理中的重要内容,物业管理中消防管理基本目的,在于预防火灾的发生,最大限度上减少火灾损失,为业主和住户的工作、生活提供了安全环境,因此,可以说搞好消防管理是物业安全使用和社会安定的重要保证。如何加强物业管理中的消防安全管理,依笔者认为,须做好以下几个方面的工作:

    一、明确物业管理人员职责,使自己知道干什么,怎么干,具体包括10个方面:

    1、认真学习有关消防知识,熟悉并能正确使用各种消防设施和器材;

    2、负责消防监控中心的日常值班。消防监控中心是接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令、控制消防水源、固定灭火、通风、空气调节系统等设施机构,中心应实行24小时值班。要对整个住宅小区进行消防监控,并做好值班记录。值班人员要忠于职守,认真工作。对部门经理和公司负责人,应做好管理、指导、督促、检查好辖区内的消防工作,对有问题的及时进行整改。

    3、严格贯彻、执行消防法规,落实各项防火安全制度和措施。专职消防人员必须每天巡视管辖区的每个角落,及时发现并消除火灾隐患;定期对防火责任制、防火岗位责任制执行情况进行检查,并进行汇报、交流、评比;定期对业主(使用人)的住处进行防火制度执行情况检查,阻止私自乱拉乱接电源,违反安全用电、用气的不当行为。

    4、负责管辖区内动用明火的批准和现场监护工作。

    5、管理好管辖区内的各种消防设备、设施和器具,定期进行检查、试验、大修、更新,确保它们始终处于完好状态。

    6、组织消防宣传教育,广泛开展防火宣传,动员和组织区内群众接受教育,增强防火意识。宣传方式可灵活多样,生动活泼,可以发通告、帖广告、出墙报,也可以观看消防自救电视录像。同时揭露批评违章违法行为,加强引导,培养建立全民的消防意识。抓好义务消防队的培训和演习,定期向业主或使用人传授消防知识。

    7、定期对管区内要害部位进行检查是预防火灾的一项基本措施。特别是要检查各楼内的电器、电线、煤气管道有无腐蚀、氧化等情况,防止线路短路或爆炸引起火灾。

    8、管理好消防监视中心的各种设备、设施,保障监视中心始终处于正常工作状态。

    9、发生火灾时,协同公司、部门领导到场,现场指挥和扑救。

    10、制止任何违反消防安全的行为和企图。

    物业管理公司全体员工都应是义务消防员,义务消防人员应制定职责,主要是:学习有关消防知识,正确使用各种消防器材 和设备;积极开展小区消防宣传,深入辖区内住户、酒楼、商场、歌舞厅、公共娱乐场所开展安全检查,发现问题及时整改;制止任何违反消防安全的行为;管理好本部门和管辖区内的消防器材和设备;发生火灾时,公司全体员工无论是否当班,都必须立即投入抢救现场,实施抢救,不得借机逃避;要报告有关部门和消防队;要组织人员抢救险情,并注意查找起火原因,采取适当措施,力争尽快把火扑灭;要组织群众撤离危险地区,做好妥善安排;要做好现场安全保卫工作,严防坏
人趁火打劫和搞破坏活动;要协助有关部门做好善后工作。

    二、建立较完善的消防安全制度,做到有章可循。

    1、消防中心值班制度。消防中心值班室是火警预报、信息通讯中心,消防值班员必须要树立高度的责任感,严肃认真地做好消防中心的值班监视工作,并做好消防设施每天运行情况记录。

    2、防火档案制度。物业公司要建立防火档案,对火险隐患、消防设备状况(位置、功能、状态等)、重点消防部位、消防工作概况等要记录在案,以备随时查阅:还要根据档案记载的前期消防工作概况,定期进行研究,不断提高防火、灭火的水平和效率。

    3、消防岗位责任制度。要建立各级领导负责的逐级防火岗位责任制, 上至公司领导,下至消防员,都对消防负有一定责任,从而建立健全防火制度和安全操作制度。每年年初由物业管理公司招集物业辖区内的单位和住户楼长签订《防火责任书》,确定消防联络员名单,并确定职责,层层明确责任,建立全方位的监督体系。

    4、定期开展消防安全检查制度。要确保消防栓玻璃、阀门、水枪、水带完全完好。报警系统要准确无误,达到应急要求。配电房、值班室、管理公司应按规定配齐各种灭火器。备用发动机、消防水泵、消防电梯应能应急使用。定期组织大检查,每月管理公司进行普查,每周科室进行自查,平时设置专人重点抽查,做到发现隐患立即消除。

    5、保安人员的定期和演习制度。从我们园区情况来看,苏都、都市、师惠坊等小区在这方面做得较好,他们在元旦、五一、“119”等节日期间与公安消防部队一起,假设居民住宅火灾,进行演练,效果较好,受到了居民的欢迎,也使得居民群众受到了消防知识教育。

    6、其他有关消防规定。如严禁使用交流电门铃;严禁在物业内堆放易燃易爆物品;严禁在楼上燃放烟花爆竹;未经批准,不得擅自进行管、线路(电表)改装、增容;严禁堵塞防火通道;正确使用石油气,做到人走火灭等。

    三、建立一支高素质的消防队伍

    为加强物业的消防管理,物业管理公司全体员工都必须熟悉《中华人民共和国消防条例》和公安部发布的《高层建设消防管理规则》。物业管理公司必须成立一个专职或兼职的义务消防员,园区有的物业单位保安人员少则十几多则几十人,这是一支不可忽视的队伍,作为消防监督部门来说,一是对其加强防火业务指导,二要对其进行灭火技能培训,三要定期开展检查,达到充分发挥这支队伍的作用。

    四、加强消防设备的管理

    为了保障消防工作的安全,根据建筑设计防火规范,建筑物内部基本设有消防设备和灭火器材。目前,随着科技的发展和建筑防火要求的提高,一些先进的消防设备被应用到建筑领域。政府主管部门对消防工作也越来越重视,制定了许多政策和法规。对新建的较大的建筑项目,必须经消防验收,符合要求才发给合格证,允许投入使用。

    作为物业管理公司,必须定期检查消防设备的完好,要禁止擅自更改消防设备的行为,特别是住户进行二次装修时,必须严格审查消防设备的完好程度,公共走道必须保证畅通,绝对不准放置其他物品。

    五、物业的特殊消防管理

    1、住宅装修时的消防管理

    (1)装修者必须事先填写装修申请,列出装修计划,汇同装修图纸上报管理处审批,在确保安全的情况下进行装修。

    (2)在消防设施和电气管网不受损坏的前提下方可施工。

    2、服务场所的消防管理

    (1)安装、使用电器设备必须符合防火规定,对临时增加的电气设备,必须按有关规定采取相应措施保证安全使用。

    (2)严格控制明火,确实需要使用时,必须采取安全预防措施。严禁燃放鞭炮、焰火。
 (3)安全出口处应当设置明显的标志并加装自动开启应急灯,疏散通道必须保持畅通,严禁堆放任何物品。

    (4)各服务台每天的值班经理为当天的消防值班负责人,节假日领导要坚守岗位和排班值班,加强消防措施,确保安全。

    物业管理是一种和现代化房产开发方式相配套的综合管理,它是和社会主义市场经济体制相适应的管理形式,而与其相联系的消防管理又是密不可分的,物业管理虽说自20世纪80年代引入中国后,时间已有10余年,但仍处于发展阶段,在消防管理这方面积累的经验还不丰富,有待以后不断总结,真正使居住小区居民有一个良好的消防安全环境。